万科 北京翡翠书院，精心开发的18号地质押，折价退掉的19号地称王

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文字┃高原追风

8月21日，万科发布公告，披露了北京万金为全资子公司北京万科及汇通置业相关事项提供担保的详细信息。

公告显示，为满足经营需要，万科全资子公司北京万科、北京万科汇通置业（两公司为卖方），将其持有的北京万金房地产开发有限公司（担保方）的股权及债权转让予嘉兴东富正启投资合伙企业（有限合伙）（简称“嘉兴东富”），对价为20亿元。

公告明确，“为满足经营需要”，应该是流动资金紧张。据公告内容，北京万科和汇通置业的经营确实不乐观。

截止 2024 年 6 月 30 日，北京万科、汇通置业两公司总资产836.87 亿元，总负债799.85亿元，负债率95.6%。一般认为，资产负债率的适宜水平是40%～60%，资产负债率70%为警戒线。

2024 年 1 ~6月，北京万科营业收入 0.32 亿元，利润总额 1.96 亿元；汇通置业营业收入 2.8 亿元，利润总额 0.03 亿元。

营收的萎缩，从2022年、2023年北京各公司的应收账款总和及趋势，也能感受到一二。

万科2023年年度报告显示，在“应收关联方款项”一项中，主要有以下应收款项：

（数据来源：据万科2023年年报整理）

应收账的总量和增幅都比较有限，显示在售项目及新增在售项目进展缓慢，且应收款数额在扩大。这样的趋势对公司及集团总部的帮助不大。

而此次对价20亿转让股权及债权的北京万金房地产开发有限公司，曾经开发过北京自持性租赁住房标杆项目——翡翠书院。

2016年底，万科竭尽拼杀以50亿拿下海淀018地块。除018地块外，万科、住总联合体以极尽疯狂的“59亿限价+自持70年+100%住宅和商办全部自持+绿建3星+装配比例100%”代价获得了永丰019号地块。

之后，双方成立了各自持股50%的项目公司——北京万金房地产开发有限公司。

2018年1月，该公司投资人发生变更，住总旗下公司金策地产从项目公司中退出，这意味着住总彻底退出了019号地块，万科成为了项目唯一开发者。

万科率先开发了018号地块，即大名鼎鼎的租赁住宅翡翠书院。项目只租不售，户型为主打90㎡三居室和180㎡的叠拼别墅。2018年5月中旬，作为北京首个房企全自持租赁住房项目，万科翡翠书院正式启动租赁运营试水，试图通过一次性租10年并一次付清租金的方法快速回笼资金。其时，最小户型10年租金180万，大户型高达480万元。

有业内人士表示，对比周边链家自营的自如品牌租金水平，这些项目想要实现回本需要运营超过25年，有的地块甚至要等到50年。

2023年9月万科公告，为满足项目发展需要，翡翠书院与华泰资管达成合作，通过设立不动产债权投资计划向华泰资产申请融资，融资本金金额合计不超过40亿元，融资期限最长为10年。

而此次的公告，为满足经营需要，北京万金与嘉兴东富签订质押协议，为北京万科及汇通置业在本次交易的履约等提供质押担保，担保的本金金额合计人民币20 亿元，担保期限至担保范围内的所有债务被悉数清偿之日止。显然，质押标的物的重点是万金的翡翠书院。

嘉兴东富是有限合伙企业，劣后级有限合伙人为本公司下属企业，嘉兴东富为本公司的并表主体。纯粹的一个融资行为！

此前8月14日，万科公告成立万信金石（南京）商业投资合伙企业（有限合伙），将收购万科集团旗下子公司持有的北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场资产及负债。估计，过不了几天，类似此篇开头的公告也会发布。（万科这次“瘦身”变招了，不再直接出售下金蛋的母鸡）

有些令人啼笑皆非而又极具商业喜剧感的是：前述的019号地块。

因018号地块收回成本遥遥无期， “众筹”开发代建无人问津，更坚定了万科对019号地块做退地处理的决心。2021年左右，万科和相关部门沟通，把还没动工的019号地地折价退还政府。

2024年7月25日，这一“回炉”地块（即8年前的019号地块）在出让条件调整为“地价达到上限后不再竞报自持商品住房面积”后人气爆棚。相比8年前，本次挂牌价和上限价格几乎翻倍，最终由保利和北京建工联合体以89.01亿元竞得，溢价率3.5%。高达89亿元的成交价，让该地块晋升为北京海淀区新的总价地王。

黄浦江畔，小米的退地成了新地王；皇城根下，万科的退地也成了新地王！运去王罢，时来王炸！（果然，原上海小米总部的荆山璞玉地，新晋全国“地王”）

（网图侵删）

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