选铺兵法2:帮你看懂商铺的租金回报率

⭐发布日期:2024年09月24日 | 来源:姜超律师

⭐作者:霍德集 责任编辑:Admin

⭐阅读量:323 评论:5人

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最近,身边很多朋友咨询,什么样租金回报率的商铺值得入手?

笔者认为,租金回报率的确是商铺投资的一个重要参考因素,但一定要理性评估租约,小心踩坑。今天,我们就来说说租金回报率背后那些你不知道的事儿!

租金回报率反映租赁周期的平均水平

“一绕、二问、三看”确认消费

1、租金回报率反映一个周期结果

首先,租金回报率是一个租赁周期的平均水平。这个周期往往需要放长到1-3年甚至更长的周期来观察,从而计算出一个相对稳定的回报率。租金回报率的计算方法是[ 年总租金/商铺购入总价 ],而我们签订商铺租约,一般情况是3-5年的租期,递增也往往是以年为周期来进行,约定每一年或每两年递增一次,一般是5%-8%的涨幅。所以,投资者要看到的租金回报率一定是一个周期结果,而绝不是瞬时数据!

图源网络

举个例子,目前平安银行3年期大额存单利率是3.35%,这是银行给到储户的可以兑现的准确结果。而有些理财产品的预期年化回报率是3.6%甚至4%以上,但预期回报率不保底,随着市场的震荡,预期回报率可能会出现较大的偏差。这里面潜在的风险就需要个人去评估了。

租金回报率也是同理。商业租赁和市场息息相关,流动性的变化、供求关系的伸缩、行业政策的出台、疫情管控的影响等因素都影响着商家开店闭店的决策和租金的涨跌。

分享一个鲜活的案例,朋友Z先生在2019年入手宝安一个二层的裙楼商铺,租给一家知名的早教机构,租金160元/平米,回报率接近6%,相当可观。好景不长,2021年中期,双减政策给了全国教培行业沉重一击,全国的学科培训类商家纷纷退铺,深圳一时间大量的铺位违约空置,Z先生的铺位也未能幸免。由于商铺位于裙楼二层、面积又偏大,适用的商家类型非常有限,一空半年多都未能再出租。Z先生买铺时看中的是6%的租金回报率,但结合较长的周期来看则会被严重拉低。

A购买了一个宝安的社区街铺,45平米总价550万,租客为美宜佳便利店,租期3年,首年月租金18000元,第2年起递增5%/年。首年租金回报率为3.92%,租客经营稳定,第三年租金回报率为4.33%,三年平均租金回报率为4.13%。你算明白了吗?

2、一绕二问三看

第二,有些新楼盘刚刚落成交楼,开发商就拿着新签的商铺租赁合同来游说你买铺。按照合同的签约租金,回报率可以达到5%,听起来相当的诱人!但笔者建议你不要头脑发热,一定要做到“一绕、二问、三看”。一绕,绕动线。绕着楼盘及周边转一圈,观察你所选的铺子是否在人流主动线上?这个动线上还可能存在哪些消费群?二问,先问商住比。根据经验值,外向型社区商业的配比可达到5%-10%,半开放型的社区商业配比则在2%-5%。再问周边商家的租金和签约时间,看看租金差距是否合理。

图源网络

三看,看竞争。虽然商住比越低,商业稀缺性越强,但如果周边有大量同质性商铺构成竞争,租客的选择空间大,业主就容易失去租金议价的主动权,抗风险能力也降低了。

举个例子,你所选的商铺租给钱大妈,但附近的城中村有不少生鲜档口,这意味着钱大妈的生意存在被竞争对手分流的可能性。这时候,你要结合小区住户的消费力评估钱大妈的经营情况,如果小区住户是高知、高收入的中产阶层,钱大妈的品质和价格会收获稳定的客群,但如果住户是勒紧裤腰带买了房的打工人,那走800米开外去城中村买菜也是日常。

“一绕、二问、三看”看似繁琐,其实它只有一个核心——确认消费。商家的营业额是租金的基础,如果没有合理的消费逻辑,营业额就支撑不了租金,其结果要么降租,要么撤铺,没有他选。所以,理性客观地评估租金,如果租金合理,回报率能达到3.55%以上,跑赢存款利率,那么恭喜你,开发商良心定价!在此基础上,你可以结合具体的位置、铺型、功能来综合判断是否购买。

看懂回报率与背后逻辑

才能买到优质商铺

近两年,随着客户对商铺投资的知识不断积累,大部分客户意识到招商环节难以自行操作,购铺时更希望甲方找好租客,保障自己的租金回报。而在商铺竞争白热化的买方市场下,代理公司也把回报率作为杀手锏来吸引客户,从3%谈到5%,回报率沦为折扣调节器。所以,看懂回报率,看懂背后的逻辑,才能买到进可攻退可守的优质商铺。

笔者认为,房住不炒的时代,住宅已进入降速通道,资产配置必然走向多元化。选个带租约的好铺,租金回报率跑赢存款利率和通胀,是最稳健的投资选择。

商铺的收益是租金、递增、升值空间、其他收入四者的综合收益。单就租金回报率而言,商铺一般在3%-5%之间,对比住宅、公寓的回报率,已经高出一倍以上,再加上逐年递增的复利则更加客观。一些带有特殊优势的商铺,比如位置特别好,地铁口、小区口、“金角银边”的铺位,又或者超小面积的铺位、带有超大广告位的铺位,这种稀缺产品在租约到期前往往就有不少租客盯着,业主掌握了充分的主动权,涨租幅度往往超过10%,还能收取一定的进场费。

当然,笔者强调物以稀为贵,并不是每个铺子都可以产生高附加值!挑铺如淘金,需要眼力,更需要经验!

本文作者:@嬛嬛本环

END

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蔡俊涛

4秒前:这时候,你要结合小区住户的消费力评估钱大妈的经营情况,如果小区住户是高知、高收入的中产阶层,钱大妈的品质和价格会收获稳定的客群,但如果住户是勒紧裤腰带买了房的打工人,那走800米开外去城中村买菜也是日常。

IP:81.60.8.*

菅羽

9秒前:而在商铺竞争白热化的买方市场下,代理公司也把回报率作为杀手锏来吸引客户,从3%谈到5%,回报率沦为折扣调节器。

IP:75.30.7.*

尤里·库琴科

2秒前:二问,先问商住比。

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