冲上热搜的“房屋养老金”应如何解读

2024年8月23日，住房和城乡建设部副部长董建国在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。一时间，董建国副部长的发言获得了媒体和网友的极大关注，甚至冲上热搜，迅速成为民众热议话题。

2024年8月26日，住建部直属期刊《建筑杂志社》在官方微信公众号上发表社评文章《房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱，别再误读了！》称，房屋养老金制度，其实是一项为老百姓房屋安全和生命财产安全考虑的、兜底性质制度设计，早就在国务院办公厅下发通知文件里提出过。房屋养老金和房地产税完全是两回事，传言房屋养老金是另一种房地产税，纯属混淆视听、牵强附会，是刻意诱导，以此引发大众误解。同日，关于住房养老金，住建部相关司局负责人就房屋养老金问题答记者问给出了官方正式解读称，建立房屋养老金制度，努力解决群众急难愁盼问题，加强既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基础，又管长远。

一、房屋养老金的改革初衷

《中国建设报》专家解读专栏专家阎建军称，房屋养老金的初衷是补齐房屋安全治理短板，城镇多层多业主住宅是既有房屋安全治理体系的薄弱环节，在现有制度体系下，对于多层多业主住宅的共有部分（包括房屋主体结构、电梯、外墙面等），业主安全责任无法落实，业主委员会“有权无责”。对此，笔者深有感触，以北京市为例，自铁道部在1952年开始建设，包括多层住宅楼真武庙住宅区是北京第一批住宅，随着改革开放和商品房住宅的快速发展，北京大规模的住宅区层出不穷，进入21世纪后，住房建设和居住环境继续得到改善，出现了更多现代化的住宅小区和高档住宅区。在漫长的使用周期过程中，住宅房屋及附属设施必然会产生设备的维修维护甚至更换、重建等情况，根据现行法律法规的规定，应由住宅专项维修资金进行解决，但因动用专项维修资金需要三分之二以上业主参加、过半数同意的决策难、决策慢的现实情况，房屋养老金制度呼之欲出，其作用是通过公共资金解决住宅房屋的安全隐患，保证房屋所有权人人身财产安全和公共安全。

二、房屋养老金的主要资金来源

房屋养老金的资金来源是社会非常关注的焦点问题，住建部相关司局负责人表示，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户由政府负责建立，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

1.公共账户

公共账户资金是以保障社会公共安全和房屋基本安全的资金，用于房屋定期体检以及个人账户资金适用范围以外部分影响公共安全的维修，具有社会共济作用。由政府财政补贴，以国有土地出让收入、住房公积金增值收益、原公房出售资金及其他房地产相关税费等多渠道归集。

2.个人账户

个人账户资金主要依托于已有的住宅专项维修资金，是由房屋所有权人在购买房屋时强制缴纳，即住宅专项维修资金及其增值收益。在住建部发布的《住宅专项维修资金管理办法》中对住宅专项维修资金准确定义，即指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。个人账户的资金来源于住宅专项维修资金，无需个人再行缴纳。

三、国际实践探索及发展经验

放眼全球，房屋养老金在很多国家和地区均有相似的制度，一些国家和地区房屋政策为我国制定房屋养老金制度提供了借鉴经验。新加坡1968年制定的《建筑维护和分层地契管理法》中规定，住宅小区业主须按时交纳物业管理服务费、交存或续交专项维修资金，全体业主有维护和维修住宅小区公共部分和公共设施设备的法律责任，而物业管理企业则主要负责小区日常事务的管理。除了业主缴纳的管理费，新加坡政府也会将部分城市建设费投入住宅小区的维护和管理。日本为住宅维修专门设立了修缮积立金制度。该制度针对的是将来对公寓共用部分进行大规模维修。我国香港也规定维修资金制度，规定设有常用资金用以日常维护房屋，除此之外还可以用来支付因建筑物投保而产生的保险费。通过梳理其他国家和地区的实践经验，笔者认为大致可以归为以下几点：首先，在实践中，针对城市住宅房屋的维修维护各国均要求业主交纳专项资金，并由物业公司或业主委员会等第三方机构统一进行协调、管理；其次，各国政府都会进行适度补贴或提供相应的协助，并通过制定法律法规、强制检测、提供指导服务等方式对业主交纳的维修资金管理事项进行适当限制；再次，对于资金不足的问题，各国政府倡导多元融资渠道，例如香港地区，通过政府财政支持，增加公共资金、金融机构贷款、法定机构发行债券等多种融资手段，形成了多元供给的资金结构；最后，一些国家制定了房屋维修保险制度，对房屋维修维保、重建等产生的维修费用通过保险赔付方式解决。

四、房屋养老金发展的思考与建议

目前，房屋养老金制度正在上海等22个城市试点，若构建全生命周期房屋安全管理的长效机制，房屋养老金配套的法律法规及政策保障、专项资金统筹管理、归集及分配等问题应作进一步补充和完善。

1.落实各地房屋检测统一标准

8月26日，与房屋检测相关的不少上市公司股价出现大幅拉升，国检集团、上海建科、建科股份等个股纷纷涨停。检测企业直接成为了房屋养老金制度落地的先头部队。由于我国各地的城镇房屋建成年代、建筑构造、房屋性质各有不同，各地房屋的检测标准也会存在差异，房屋养老金的使用应由政府主管部门按照各地统一的检测标准投入使用，健全资金统筹制度，并建立健全专项资金监管体系，避免因标准不一导致专项资金滥用，确保专项资金的安全、高效和合理使用。

2.完善相关配套政策，健全法治保障

各地应制定或完善政府房屋养老金全流程的配套政策，包括房屋养老金资金账户设立、缴存机制、专项资金管理机制、转移支付、检测验收、监督审计等。各地政府应着重探索实践和法律的衔接，同时聘请律师事务所、会计师事务所等专业中介机构，共同探索房屋养老金的管理新模式，提高资金的使用效率。

3.建立房屋养老金补缴机制

目前我国住宅房屋设计和使用年限通常为50年，随着需要维修、改造、加固的房屋与日增多，应合理建立个人账户中的专项维修资金补缴标准和机制，以确保房屋在需要维修时能够有足够资金支持。因此，结合现行法律及配套政策，建立对余额不足个人账户的追缴机制。

五、结语

房屋养老金制度的推出是国家统筹经济的宏观考量，也是一种经济调控手段。对社会来说，该制度确保住宅房屋得到妥善维护，防止公共安全事故的发生，同时带动建筑工程检测、维修维保、物业管理等相关产业发展，创造就业机会，促进产业升级；对个人而言，为住宅房屋定期体检、维修，消除安全隐患，提升居住舒适度，让老百姓住得更加安心。

律师简介：

王海洋律师，毕业于北京交通大学法学专业，获学士学位。现为北京市乾坤律师事务所实习律师。

王律师曾在大型国有建筑工程公司、国有房地产开发企业深耕十余年，期间不仅积累了丰富的法务及商务工作经验，还成功地将法律知识与房地产及建设工程领域的实际操作紧密结合，形成了独特的复合背景。这段经历不仅让他对房地产开发、建设工程领域的法律法规有了全面而深入的理解，还让他在处理相关纠纷时能够游刃有余，展现出非凡的专业能力。

王律师还荣获了中级经济师职称（建筑与房地产经济专业），这一荣誉不仅是对他经济学知识与实践能力的认可，也进一步证明了他在处理复杂经济案件时的独特优势。在房地产开发与建设工程领域，他始终秉持着为客户争取最大利益的原则，为客户提供精准、高效的法律建议与解决方案，成为每一位客户信赖的法律伙伴。

专业领域：

地产、建设工程诉讼及非诉法律业务

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